Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: o que precisa de saber

Comprar casa em Portugal sendo residente noutro país é um processo bem definido e, na maioria dos casos, sem obstáculos de fundo. Em regra, não há restrição à compra de imóveis por estrangeiros, sejam eles cidadãos da União Europeia ou de fora dela, e o percurso é, no essencial, o mesmo que o de um comprador português. O que muda é a preparação: há passos administrativos que convém tratar com antecedência, sob pena de a compra ficar parada à espera de um documento. Este artigo percorre esse percurso pela ordem em que ele costuma acontecer.

Comece pelo NIF

O número de identificação fiscal — o NIF, também chamado número de contribuinte — é o primeiro documento a tratar. Sem ele não se abre conta bancária, não se assina escritura, não se contrata água nem eletricidade. Pede-se junto da Autoridade Tributária, presencialmente ou através de um representante com procuração, e quem não reside na União Europeia nem no Espaço Económico Europeu precisa, em regra, de nomear um representante fiscal em Portugal. É um passo simples, mas é o que mais vezes atrasa uma compra, porque muitos compradores só se lembram dele quando já têm o imóvel escolhido.

Conta bancária em Portugal

Não é legalmente obrigatória, mas na prática é quase indispensável. Serve para o pagamento do sinal, para a liquidação dos impostos, para os débitos diretos das despesas correntes e, se houver financiamento, para o processo de crédito. A abertura exige documento de identificação, NIF, comprovativo de morada e comprovativo de rendimentos, e os bancos aplicam regras de prevenção de branqueamento que podem pedir documentação adicional sobre a origem dos fundos. Conte com algum tempo para este passo e trate-o em paralelo com a procura do imóvel.

Do sinal à escritura: o CPCV

Escolhido o imóvel e aceite a proposta, segue-se normalmente o contrato-promessa de compra e venda, o CPCV. É neste documento que se fixa o preço, o montante do sinal, o prazo para a escritura e as condições de que a compra depende — a obtenção de crédito, a resolução de uma pendência registal, a conclusão de uma obra. É também aqui que se estabelecem as consequências do incumprimento de cada uma das partes, um ponto que merece leitura atenta antes da assinatura.

Antes de assinar o CPCV deve estar feita a verificação documental do imóvel: certidão permanente do registo predial, caderneta predial, licença de utilização, ficha técnica da habitação quando aplicável e certificado energético. Num imóvel em propriedade horizontal acresce a consulta às atas do condomínio e à existência de quotas em dívida. É trabalho pouco visível, mas é o que evita surpresas na fase seguinte.

A escritura

A escritura pública de compra e venda é o ato que transfere a propriedade. Pode ser celebrada em cartório notarial, em conservatória ou em balcão de serviços equivalente, e exige que os impostos devidos já estejam liquidados. Quem não puder estar presente pode fazer-se representar por procuração, desde que esta cumpra os requisitos de forma e, tratando-se de documento emitido no estrangeiro, as formalidades de reconhecimento e de apostila que forem aplicáveis. É um detalhe que convém confirmar com antecedência, porque uma procuração mal instruída obriga a remarcar a escritura.

IMT e Imposto do Selo

A compra de um imóvel em Portugal está sujeita ao IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — e ao Imposto do Selo. Ambos são pagos pelo comprador antes da escritura e o respetivo comprovativo é exigido no ato. O IMT calcula-se sobre o maior valor entre o preço de aquisição e o valor patrimonial tributário, e a taxa varia consoante a finalidade do imóvel, a sua localização e o facto de se destinar ou não a habitação própria e permanente. Existem ainda situações de isenção ou de redução previstas na lei.

Não avance com um orçamento baseado em valores que leu num fórum ou num artigo desatualizado: as tabelas e as condições mudam com alguma frequência. Peça o cálculo concreto para o seu caso ao seu consultor, ao advogado ou diretamente às Finanças, e some-lhe os encargos com notário, registos e, havendo crédito, com a avaliação e a formalização do empréstimo. É esse número, e não o preço do anúncio, que corresponde ao custo real da compra.

O papel do advogado ou do solicitador

Nenhuma lei obriga a ter apoio jurídico próprio numa compra, mas recomendamo-lo sempre a quem compra a partir do estrangeiro. Um advogado ou solicitador faz a análise documental do imóvel, confirma que não há ónus, hipotecas ou processos pendentes, negoceia as cláusulas do CPCV, prepara procurações e acompanha a escritura. Vale a pena escolher um profissional independente do vendedor e da mediação, para que a análise seja feita apenas no seu interesse. Se não tiver referências, o seu consultor pode indicar-lhe nomes com quem já trabalhou, sem qualquer obrigação de os contratar.

Depois da escritura

Feita a escritura, falta registar a aquisição na conservatória do registo predial e atualizar a matriz junto das Finanças. A partir daí passa a ser devido o IMI, imposto municipal anual cuja taxa é fixada por cada município, e, no caso de imóveis de valor mais elevado, pode acrescer o adicional ao IMI. Se pretende arrendar, há obrigações declarativas próprias a cumprir. E se mantém residência fiscal noutro país, confirme como é que a legislação desse país trata a detenção de imóveis em Portugal e o que prevê a convenção para evitar a dupla tributação, quando exista.

Prepare-se com tempo

A generalidade dos problemas que vemos nestes processos não nasce de complexidade jurídica: nasce de falta de antecedência. NIF pedido tarde, conta por abrir, procuração sem a formalidade certa, orçamento feito sem contar com impostos e encargos. Resolvidos esses pontos, comprar casa em Portugal a partir do estrangeiro torna-se um processo bastante mais claro — ainda que os prazos dependam sempre de terceiros, do banco ao cartório.

Se está a preparar uma compra e quer perceber que passos se aplicam à sua situação concreta, fale connosco — acompanhamos o processo do início ao fim e ajudamo-lo a organizar cada etapa pela ordem certa.

Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Confirme sempre valores, prazos e requisitos junto do seu advogado ou solicitador, da Autoridade Tributária e da sua consultora Livest.